法拍房过户费该由谁负担？
湖北竹山：精准监督推动解决房地产领域执行难题和矛盾纠纷
某公司借钱不还，法院裁定拍卖该公司抵押房产用于抵偿债务。然而，让债权人孙某某夫妇意想不到的是，他们过户这处法拍房需要缴纳的税费等，竟然比某公司欠他们的钱还多。孙某某夫妇遂向湖北省竹山县检察院申请执行监督。
案涉房产缘何产生“天价”过户费？这笔费用到底该由谁负担？竹山县检察院经调查核实，找到了症结所在，并依法向执行法院制发检察建议，推动问题解决。孙某某夫妇于日前拿到了该处法拍房的不动产权证，合法权益得到了有效维护。同时，该院以个案办理为契机，积极推动解决房地产领域的执行难题和矛盾纠纷，实现了办理一案、治理一片的良好效果。
本想着以房抵债
未料过户费比借款还多
2021年5月，孙某某夫妇因与竹山县某公司存在民间借贷纠纷，向竹山县法院提起诉讼。同年7月，法院判决某公司偿还孙某某夫妇借款本金20万元及相应利息。
案件在执行过程中，法院裁定将某公司抵押的房产作价35万余元交付孙某某夫妇，用于抵偿债务，以物抵债超出债款的部分交至法院，产权过户所需费用由孙某某夫妇负担。
孙某某夫妇对这一结果表示认可，想着总算能把借款收回来了，心里的石头终于落了地。可当二人拿着法院的执行裁定书去房管局不动产登记中心办理该房产的过户登记手续时，这才得知，他们需要缴纳的税费等过户费用竟高达21万余元。
由于该房产是被法院强制执行的财产，且执行裁定书中已写明所需税费等过户费由孙某某夫妇负担，故想要完成对该房产的过户，孙某某夫妇不得不自掏腰包，缴纳这21万余元“天价”过户费。
“拿来抵债的房子，我们要缴的过户费比对方欠我们的钱还多！哪有这种怪事？检察官一定要给我们主持公道。”2023年12月，越想越觉得憋屈的孙某某夫妇向竹山县检察院申请对该案的执行活动予以监督。
一句“办证钱我出”引火烧身
检察建议纠正错误裁定
案涉房产过户费的重头是向税务部门缴纳的税费，这笔钱为何如此之多？法院裁定税费等由孙某某夫妇负担是否合法合理？了解完案件的来龙去脉后，竹山县检察院承办检察官认为，这两个问题是本案的症结所在，需要进一步调查核实。
检察官通过走访税务部门了解到，案涉房产的过户税费高主要在于，该房产在18年前初始登记时的原值仅为2.4万元，18年间未经流转，此次的评估价格已增至35万余元。“我国土地增值税实行四级超率累进税率，该房产的适用税率为60%的最高税率，故核算后仅土地增值税就要15万余元。”税务部门相关负责人解释说。
与此同时，承办检察官通过对案涉房产进行现场勘查，并对周边同户型房屋近年来的市场售价进行了核查，发现周边同户型房屋近年来的售价与本案以物抵债的数额基本持平，不存在因过户税费过高影响房屋交易价格的情况。
关于过户费的疑问解决了，但根据国家税务总局公告、契税法等的相关规定，卖方转让其取得的不动产应负担税费的95%，买方负担税费的5%。但法院缘何裁定仅由孙某某夫妇负担税费等过户费用呢？为寻找答案，承办检察官向法院调取了本案的执行卷宗，就税费负担协商情况进行了调查核实，查明孙某某曾在法庭陈述“办证钱我出”，法院后来便据此裁定税费等由孙某某夫妇负担。
“孙某某虽然有‘办证钱我出’的意思表示，但该意思表示是在其不知晓税费数额的情况下作出的，存在重大误解。”承办检察官认为。检察官还了解到，在本案处理过程中，执行法官及当事人对案涉房产过户费的具体数额均不知晓，法官亦未进行过调查。
核实完上述情况后，竹山县检察院于2023年12月13日就本案组织召开听证会。听证员经讨论后一致认为，法院裁定案涉房产过户所需税费等由孙某某一方负担存在两点违法情形：一是国家税务总局公告、契税法等相关法规已明确产权过户的税费负担原则是各负各税，法院应当依法作出裁定；二是孙某某对过户税费的陈述是在存在重大误解的情况下作出的，法院未进行调查核实，便据此裁定其负担全部过户税费显失公平。
听证会后，竹山县检察院就本案向法院制发检察建议，督促法院撤销执行裁定书第三项“过户所需税费由申请执行人孙某某方负担”。
2024年6月，法院作出裁定，采纳检察建议，将执行裁定书中“过户所需税费由申请执行人孙某某方负担”改为“过户所需税费依据法律规定由申请执行人孙某某方和被执行人各自负担”。
先办证再追缴
办理一案治理一片
“执行裁定书虽已更改，但在执行活动中，法拍房过户税费的执行问题的确是容易被忽视的问题，需要更加精准、有力的监督，从而推动系统治理、避免同类问题发生。”承办检察官在接受记者采访时说。
为实质性解决申请人的后顾之忧，竹山县检察院主动召集法院、税务等部门，就司法拍卖中法拍房的税费分担及追缴问题进行商讨。在该院的积极推动下，法院执行部门决定采用“税费提前算”的工作办法，让税费数额与拍卖价格同时明确后再上拍。税务部门也表示将积极配合“税费提前算”工作办法，准确核算税费数额，及时反馈法院。
至此，事情本该顺利推进了，可孙某某夫妇又遇到了新问题。不需要承担“天价”过户费后，孙某某多次到不动产登记中心申办不动产权证，却因被执行人无法缴纳相应税费而被告知过户手续依旧无法办理。无奈之下，孙某某再次找到检察机关寻求帮助。
为帮助孙某某夫妇尽快解决办证难题，竹山县检察院与相关职能部门充分会商研讨后，达成了“先办证再追缴”的处理意见，即不动产登记中心先为孙某某夫妇办理房产过户手续，再由税务部门作为征缴主体对被执行人应负担的税费进行追缴，切实减少买受人在司法拍卖活动中的过户风险。
在检察机关与相关职能部门的协作配合下，今年1月，孙某某夫妇在缴纳了1.47万元土地出让金和相应税费后，如愿拿到了案涉房产的不动产权证。
在办案过程中，承办检察官发现，孙某某夫妇遭遇的“办证难”并非个案，该问题在商品房交易过程中较为突出。为扩大监督效果，竹山县检察院充分发挥检察一体化机制优势，积极向上级检察机关请示汇报，争取市级层面的支持；同时，积极与县委政法委、县税务局、县不动产登记中心等部门充分沟通、广泛会商，推动不动产登记相关政策措施的调整，最终促成了“买受人无过错且已缴纳全部房款和税费的，先办理不动产权证，开发商欠缴税费的，由税务部门依法追缴”的意见出台。
根据该意见，竹山县委政法委专门抽调检察院、法院办案人员成立工作专班，专门处理房地产领域开发商欠税导致买受人无法办证的信访问题。目前已成功化解了30余件该领域信访积案。
“不动产登记关乎千家万户的安居乐业。检察机关只有通过精准监督、协同治理，从矛盾化解的关键环节入手为社会治理疏通经络，让静态的法律条文转化为群众可感可及的公平正义，才能有效提升人民群众的获得感、幸福感和安全感。”竹山县检察院党组书记、检察长侯小丽表示。
代表点评
让公平正义在民生领域落地生根
全国人大代表
湖北省十堰市太和医院副院长
李龙倜
湖北省竹山县检察院以精准监督破解“天价”过户费困局，并联合住建、自然资源等部门，打通政策执行的“最后一公里”，推动“办证难”问题的解决，实现系统治理，有效维护了群众合法权益，展现了新时代检察机关的担当与智慧，令我印象深刻。
作为来自十堰市的全国人大代表，我对十堰市检察机关的工作一直比较关注。近年来，十堰市检察机关立足检察为民宗旨，主动融入社会治理大局，以法律监督为抓手，紧盯民生“关键小事”，化解群众“心头大事”，切实将“民生痛点”转化为“法治亮点”。
我了解到，从“舌尖安全”到“脚底安全”，从“老弱权益”到“幼有所护”，检察机关紧盯与群众生活息息相关的领域，打出检察公益诉讼、民事支持起诉、行政检察监督等“组合拳”，以法治力度破解群众急难愁盼。例如，针对老年人、农民工等特定群体维权难问题，通过民事支持起诉帮助追索赡养费、劳动报酬，让司法更有温度；面对“多头管理推诿”“政策落地梗阻”等民生难题，检察机关跳出“就案办案”思维，推动建立跨部门协作机制，既彰显了法律刚性，又凝聚了社会治理合力。本案的成功办理就是很好的例证。同时，检察机关还深入贯彻落实“谁办案谁普法”，深入社区、乡村开展普法宣传，以“小案件”诠释“大道理”，让群众在“家门口”享受法治服务，积极推动形成共建共治共享的民生保障格局。
民生改善永无止境。期待检察机关继续以“如我在诉”的情怀，将每一个案件都办成守护民生的“教科书”，让公平正义在民生领域落地生根，让人民群众在每一个司法案件中都能感受到法治的力度与温度。
（鲍欢整理）
“购房者无过错”即办房本，打通保交房最后一公里
原创朱昌俊澎湃新闻评论2024年06月25日
交房后难拿“房本”的问题有望破解了？据经济观察报报道，针对保交房项目不动产登记发证难问题，自然资源部正在与有关方面讨论，在安全前提下，按照“群众无过错即办证”原则，实现“应发尽发”。
不动产权证书是证明房产所有权的依据，与购房者的一系列房产权益息息相关。可以说，即便是交房后，也要到正式拿到不动产权证书，才算真正完成了房产所有权的确权，其对购房者的重要性不言而喻。
在过去很长一段时间里，由于房地产开发项目涉及多个管理环节和部门，从交付房屋到购房者获取不动产权证书，普遍少则数月、多则几年。这种房屋产权确权的长时间滞后局面，给业主在房屋交易、落户、子女入学等诸多方面都带来不便。为此，近年来从相关部门到各地，都在推进新建商品房的“交房即交证”。自然资源部在2021年初还出台通知，要求解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”问题。
在这样的背景下，进一步明确对保交房项目的不动产登记证做到“应发尽发”，呼应了当前相当一部分购房者的核心关切，对于全面推行“交房即交证”，提升保交房质量，乃至稳定房地产市场预期，都有着非常重要的意义。
众所周知，保交房项目在前期往往就是在顺利交付上存在更大的不确定性，可能涉及土地或项目抵押，房企欠缴税、费、金等一系列问题，这些因素直接影响后续的不动产登记。所以，当前保交房工作中的一个突出“痛点”就是，房屋交付后也存在比较普遍的不动产登记办证难现象。这意味着，已经被交付房子的购房者，其房产权益实际上仍未得到足够保障。
因此，在安全前提下，按照“群众无过错即办证”原则，力争实现房屋交付后，只要购房者愿意办证的都能办证，的确值得各方予以充分研判，共同创造实现条件。
从目前传出的信息看，保交房项目不动产登记发证将主要给三类项目“开绿灯”：房地产企业利用该宗住宅用地办理抵押贷款的；房地产企业欠缴税、费、金或违规代收群众税费未上缴的；涉及查封等涉法涉诉的。
这三种情况在现实中很常见，可以说是影响房屋办证最突出的掣肘。它们都有一个共同点，即都非购房者的“过错”，也不应该让购房者为办证难埋单。因此，从公平角度来说，着重解决因这三种情况带来的办证阻力，对购房者来说实际也是一种“加法”，有利于最大限度降低他们所承担的权益风险。
本质上说，保障购房者不仅能够顺利拿到房子，还能如期办理不动产证登记，获得公平足额的房产权益，这也是打通保交房的“最后一公里”。即便这三类因房企问题导致办证难的项目，在先行办证时要在登记簿、不动产权证附记栏注明相关情况，明确在未解决之前不得上市交易，不得办理转让、变更登记，但至少相比充满各种不确定性的办证难，让购房者多了一道底线的权益保障。
当然，自然资源部也重申，房屋竣工验收是登记办证的法定条件，直接涉及购房者的财产安全，是底线要求，各地要抓紧组织竣工验收。而根据调研摸排，出现办证难的保交房项目，超过7成是因为项目未竣工验收。因此，后端为不动产权登记发证“开绿灯”的同时，前端的项目竣工验收工作也得想办法加快推进，切实保障广大购房者的权益。
