为加强和规范土地增值税清算管理工作，国家税务总局内蒙古自治区税务局制定了《内蒙古自治区土地增值税清算管理办法》，现予以发布。
特此公告。
国家税务总局内蒙古自治区税务局
2023年12月29日
内蒙古自治区土地增值税清算管理办法
第一章总则
第一条为加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号，国家税务总局公告2018年第31号修改)等规定，制定本办法。
第二条本办法适用于内蒙古自治区范围内房地产开发项目土地增值税清算管理工作。
第三条本办法所称土地增值税清算是指房地产开发企业符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，向房地产项目所在地主管税务机关(以下简称主管税务机关)提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产开发项目应缴纳的土地增值税税款的行为。
第四条纳税人应当向主管税务机关如实申报缴纳土地增值税，并对纳税申报的真实性、准确性和完整性负责。
第五条主管税务机关应当依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，实施项目管理，提供纳税服务，开展土地增值税清算审核，依法办理土地增值税补(退)税手续。
第二章项目管理
第六条纳税人应当在取得土地使用权，并获得《建设工程施工许可证》后30日内，向主管税务机关报送土地增值税项目登记信息，并在首次转让(预售)房地产次月起，按月报送项目的进度和变化情况。
第七条主管税务机关应当加强房地产开发项目的日常税收管理，与同级发展改革、自然资源、住房建设等部门建立协作机制，充分利用第三方信息进行比对，按项目分别建立档案、设置台账，对项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与项目开发同步。
第八条土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，原则上以《建设工程规划许可证》确认的项目为清算单位。对于取得《建设工程规划许可证》后分期开发的，以分期开发的项目为清算单位。
经国家有关部门审批或备案的同一项目，在24个月内规划、施工且纳税人按同一成本对象进行会计核算的，可将相关《建设工程规划许可证》确认的项目或分期开发的项目合并为一个清算单位。
上述情况和其他确有特殊原因需合并、拆分的，由纳税人提出申请，经主管税务机关同意后，确认清算单位；主管税务机关认为确需合并、拆分的，确认清算单位后，以书面形式通知纳税人。
第九条纳税人应按照登记的项目申报缴纳土地增值税。纳税人同时开发多个项目的，应合理归集收入、成本、费用；开发项目中同时包含普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产的，应分别计算增值额。
第三章预征管理
第十条对房地产开发项目采取“先预征、后清算、多退少补”的方式征收土地增值税。
纳税人在土地增值税清算申报前转让房地产的，应于取得收入的次月15日内，按预征率申报预缴土地增值税。
第十一条纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时，应视同销售房地产预缴土地增值税。
第十二条纳税人采取预收款方式销售房地产的，可按照以下方法计算预征土地增值税的计税依据，该方法一经确定不得变更：
预征土地增值税计税依据=预收款－应预缴增值税税款
预征土地增值税计税依据=预收款÷(1+增值税适用税率或征收率)
第十三条纳税人转让经政府批准建设的廉租住房、公共租赁住房、经济适用房、棚户区改造安置住房等取得的收入，暂不预征土地增值税。
第四章清算申报
第十四条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算：
(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
(三)直接转让土地使用权的。
第十五条符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；
(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
对前款所列第三项情形，应在办理注销税务登记前进行土地增值税清算。
第十六条上述第十四条所称“全部竣工”和第十五条所称“已竣工验收”是指房地产开发项目符合下列条件之一的：
(一)房地产开发项目已取得《建设工程竣工验收备案表》等相关资料；
(二)房地产开发项目已交付使用；
(三)房地产开发项目已取得了初始产权证明。
第十七条对于符合本办法第十四条规定的纳税人，应自满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
对于符合本办法第十五条规定的房地产开发项目，主管税务机关应当每年对是否需要清算作出评估，对确定需要清算的项目下达清算通知。纳税人应在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
第十八条纳税人办理土地增值税清算申报时，应提供下列清算资料：
(一)财产和行为税纳税申报表及附表；
(二)房地产开发项目清算说明及相关资料，主要包括房地产开发项目立项、分期、用地、总建筑面积、可售建筑面积、不可售建筑面积、容积率、关联方交易、融资、销售、税款缴纳、成本费用分摊方式等基本情况；
(三)不动产权证(或国有土地使用证)、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预(销)售许可证、商品房竣工验收备案表、测绘报告等；
(四)国有土地使用权出让(转让)合同、金融机构贷款合同、勘察设计合同、建筑安装工程合同、材料和设备采购合同、项目工程结算书、银行贷款利息结算凭证、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表等；
(五)纳税人委托涉税专业服务机构进行清算鉴证的，应报送涉税专业服务机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》；
(六)主管税务机关要求提供的其他清算资料。
第十九条主管税务机关收到纳税人清算申报资料后，对符合清算条件且报送清算资料完备的，予以受理；对符合清算条件但报送清算资料不全的，应当一次性告知，并要求纳税人在15日内补报，对纳税人在规定期限内补齐清算资料的，予以受理；对不符合清算条件的，不予受理。主管税务机关受理清算申报后，纳税人无正当理由不得撤销。
主管税务机关做出予以受理、补正资料、不予受理决定时，应当向纳税人出具《税务事项通知书》。
第五章清算审核
第二十条主管税务机关受理纳税人清算申报资料后，应自受理清算申报之日起90日内完成清算审核，并出具清算审核结论。确需延长审核期限的，经旗县税务局局长批准可延长，延期不得超过90日。
第二十一条在清算审核中，发生以下情形之一，导致主管税务机关无法进行清算审核的，经盟市税务局局长批准，并报自治区税务局备案，可以中止审核，并书面通知纳税人。中止审核的时间，不计入审核期限。中止审核的情形消失后，主管税务机关应及时恢复清算审核。
(一)因不可抗力因素影响的；
(二)因法院、检察院、公安、纪委监委等部门调取纳税人账簿、凭证等资料立案检查的；
(三)因纳税人被税务稽查部门立案检查的。
第二十二条清算审核包括案头审核、实地审核。
案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算的准确性等。
实地审核是指在案头审核的基础上，通过实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。
第二十三条转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。营改增后，转让房地产的土地增值税应税收入为不含增值税收入。
第二十四条纳税人将开发的房地产用于安置回迁户、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。
视同销售房地产的，以双方签订合同中所载价格为准，所签合同价格不公允或无合同的，按下列方法和顺序确定：
(一)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
(二)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价格确定。
第二十五条纳税人申报房地产的转让价格明显不合理，或不到交易时交易地同类房地产市场交易价百分之七十的，主管税务机关应要求纳税人提供书面说明，纳税人拒不提供或无正当理由的，主管税务机关按本办法第二十四条第二款确定转让价格。对以下情形的房地产转让价格即使偏低，可视为有正当理由：
(一)法院判决或裁定的转让价格；
(二)政府相关部门确定的转让价格；
(三)主管税务机关认可的其他合理情形的转让价格。
第二十六条纳税人将开发的部分房地产转为自用或用于出租，产权未发生转移的，不征收土地增值税，在清算时不确认收入，不扣除相应的成本费用。
第二十七条纳税人转让有产权车位(车库、储藏室)的，按取得权属登记证上列明的房地产类型清算，未列明的按其他类型房地产清算，在清算时确认收入，扣除相应的成本费用，分摊土地成本。
纳税人转让车位(车库、储藏室)使用权的，不征收土地增值税，在清算时不确认收入，不扣除相应的成本费用，不分摊土地成本。
第二十八条纳税人在销售房地产的同时向购买方赠送同一开发项目车位(车库、储藏室)，合同分别列明房地产销售价格和车位(车库、储藏室)赠送价格的，按合同列明的价格分别确认收入；未分别列明的，或虽列明但不公允的，按各自的公允价值占比分别确认收入。
第二十九条取得土地使用权所支付的金额，具体包括：
(一)为取得土地使用权所支付的地价款。以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的土地出让金。
(二)按国家统一规定交纳的有关费用。包括按国家统一规定交纳的登记费、过户手续费、城市基础设施配套费、为取得土地使用权所实际缴纳的契税及其他有关费用。
第三十条纳税人发生的下列支出计入取得土地使用权所支付的金额予以扣除：
(一)纳税人因容积率调整等原因补缴的土地出让金及契税;
(二)土地出让合同中约定分期缴纳的土地出让金利息;
(三)国有土地使用权出让合同中明确约定，在项目用地边界外为政府建设并无偿移交的公共服务设施或其他工程发生的支出。
第三十一条纳税人取得的土地出让金、城市基础设施配套费等政府返还款，在确认扣除项目金额时应当抵减相应的扣除项目金额；纳税人取得政府返还款不能区分扣除项目的，应抵减取得土地使用权所支付的金额。
第三十二条纳税人逾期开发缴纳的土地闲置费、取得土地使用权支付的拍卖佣金不予扣除。
第三十三条房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
(一)土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
1.纳税人将开发的房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时将视同销售价款计入房地产开发项目的拆迁补偿费。纳税人支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给纳税人的补差价款，应当抵减本项目拆迁补偿费。
2.纳税人异地安置回迁户的房屋，属于自行开发建造的，房屋价款按本办法第二十四条的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费;属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
3.纳税人将购入的房地产拆除后再次开发的，原有房地产的购入成本、缴纳的契税、拆迁费用，允许扣除。
(二)前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
1.纳税人在开发前期按照规定缴纳的、由国务院或财政部批准设立的政府性基金以及由国务院和自治区人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费，允许计入前期工程费。
2.未形成最终成果的设计费、与项目可行性研究无关的咨询费不予扣除。
(三)建筑安装工程费，包括以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、以自营方式发生的建筑安装工程费。
1.纳税人销售已装修的房屋，在商品房买卖合同或补充协议中明确约定房价包含装修费用的，实际发生的装修费用可计入房地产开发成本。
2.纳税人随房屋一同出售的以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本计入房地产开发成本，予以扣除；可移动的家具、电器、装饰用品等，或与房屋连接但拆除后无实质性损害的物品，其外购成本不予扣除。
3.纳税人建造售楼部、样板房等营销设施发生的设计、建造、装修等费用，在规划面积外建造的，不得计入房地产开发成本。
(四)基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程支出。
(五)公共配套设施费，包括纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施。
1.有下列情形之一的，可以认定公共配套设施建成后产权归全体业主所有，其成本费用予以扣除：
(1)政府相关文件中明确规定或法院裁定属于全体业主所有的；
(2)商品房买卖合同中注明有关公共配套设施归业主共有的；
(3)商品房买卖合同中未明确有关公共配套设施归属，在向主管税务机关反馈意见前，纳税人已与三分之二以上的业主签订补充协议，约定公共配套设施归全体业主共有的；
(4)商品房买卖合同中未明确有关公共配套设施归属，但相关公共配套设施已移交给业主委员会，或业主委员会尚未成立无法办理移交手续，但纳税人提供政府相关部门书面证明的；
(5)依法配建的人防设施等公共配套设施转为其他用途，但全体业主或业主委员会实际享有其全部使用权、收益权的。
2.公共配套设施建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用予以扣除。
3.有偿转让公共配套设施并取得产权的，应确认收入，其成本、费用予以扣除。
4.按规定缴纳的人防工程易地建设费，取得合法有效凭证的，予以扣除。
纳税人处置人防设施(改建为车位、车库、储藏室等)取得的收入，不确认收入，其成本、费用不予扣除。
5.纳税人将未移交的公共配套设施转为自用、出租和其他用途的，不予扣除相应的成本、费用，成本分摊时其面积作为可售建筑面积。
(六)开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、工程监理费、安全监督费等。
1.行政管理部门、财务部门或销售部门等发生的管理费用、财务费用、销售费用以及企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用不得作为开发间接费用予以扣除。
2.开发间接费用与纳税人的期间费用应按照现行企业会计准则或企业会计制度的规定分别核算。划分不清、核算混乱的，不得作为开发间接费用予以扣除。
第三十四条房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
(一)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。
(二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。
(三)既有向金融机构借款，又有向非金融机构借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条第一项、第二项所述两种办法。
(四)纳税人向金融机构支付的咨询费等非利息支出以及超过贷款期限的利息部分和罚息不予扣除。
第三十五条与转让房地产有关的税金，包括纳税人缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金、印花税。
纳税人实际缴纳的上述税金，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，按该清算项目收入的占比计算分摊扣除。
第三十六条财政部规定的其他扣除项目，房地产开发企业可按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”之和，加计20%扣除。
第三十七条纳税人同时开发多个项目或同一清算单位中建造不同类型房地产的，应按照以下方法分摊共同的成本费用。
(一)多个清算单位共同取得土地使用权所支付的金额，按清算单位的占地面积占总占地面积的比例计算分摊；对无法划分占地面积的，按清算单位的建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊。多个清算单位共同的房地产开发成本，按清算单位的建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊。
(二)同一清算单位中建造不同类型房地产的，其取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本按以下方法计算分摊：
1.取得土地使用权所支付的金额按不同类型房地产可售建筑面积占总可售建筑面积的比例计算分摊。
2.房地产开发成本按不同类型房地产可售建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊。
(三)某一清算单位中不同类型房地产能够提供独立的土地出让合同、转让协议的，取得土地使用权所支付的金额可直接归集到受益对象。
(四)清算单位中凡能够明确受益对象的装修费用，可直接计入相应类型房地产扣除。
(五)同一清算单位中商业用房的建筑安装工程费可按层高系数予以计算调整。
第三十八条房地产开发扣除项目应当符合下列要求：
(一)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须实际发生并取得合法有效凭证。合法有效凭证是指：
1.支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生应税行为的，以开具的发票为合法有效凭证；
2.支付的行政事业性收费或者政府性基金，以财政票据为合法有效凭证；
3.纳税人从中国境外单位取得的与纳税有关的发票或者凭证，主管税务机关在纳税审查时有疑义的，可以要求其提供境外公证机构或者注册会计师的确认证明，经主管税务机关审核认可后，方可作为扣除项目凭证；
4.拆迁补偿费以拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证作为合法有效凭证；
5.其他合法有效凭证。
(二)扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
(三)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
(四)罚金、罚款、税收滞纳金不予扣除。
(五)扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目；不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
(六)对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
第三十九条纳税人取得土地使用权后未进行任何形式的开发即转让的，其扣除项目如下：
(一)取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税；
(二)在转让环节缴纳的税金。
第四十条纳税人取得土地使用权后进行了实质性的土地整理、开发，但未建造房屋即转让土地使用权的，其扣除项目如下：
(一)取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税；
(二)开发土地的成本；
(三)加计土地开发成本的20%；
(四)与转让土地使用权有关的税金。
第四十一条纳税人整体购买未竣工的房地产开发项目，投入资金继续建设，完成后再转让的，其扣除项目如下：
(一)取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税；
(二)续建开发未竣工房地产的开发成本；
(三)续建房地产开发费用；
(四)转让房地产环节缴纳的有关税金；
(五)加计续建开发成本的20%。
第六章核定征收
第四十二条清算方式包括查账征收和核定征收，对于同一房地产项目不同清算单位，清算的方式原则上保持一致。
纳税人直接转让国有土地使用权的，原则上不得核定征收。
第四十三条纳税人符合以下条件之一的，主管税务机关可实行核定征收：
(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
(四)符合土地增值税清算条件，纳税人未按照规定的期限办理清算手续，经主管税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
第四十四条按照本办法第四十三条规定采取核定征收的，核定征收率为：普通住宅5%;非普通住宅6%;其他类型房地产7%。
第四十五条纳税人办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，主管税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
第七章后续管理
第四十六条主管税务机关作出清算审核结论后，制作《税务事项通知书》，确定办理补(退)税期限，并将审核结果书面通知纳税人。对于清算审核结论为补税的，主管税务机关应通知纳税人于收到清算审核结论之日起30日内完成补税；对于清算审核结论为退税的，应按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定办理退税手续。
第四十七条纳税人在主管税务机关出具清算审核结论后转让房地产的，按以下规定办理：
(一)应于取得销售收入的次月15日内进行尾盘申报。
(二)应区分普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
(三)按清算审核结论确定的单位扣除项目金额进行土地增值税尾盘申报。
扣除项目金额=单位建筑面积成本费用×清算后转让面积
单位建筑面积成本费用=清算审核确认的扣除项目总金额(不含与转让房地产有关的税金)÷清算时的已售建筑面积
(四)转让房地产的有关税金在尾盘申报时予以扣除。
(五)实行核定征收的房地产开发项目，应按照核定征收方式分不同房地产类型分别计算并申报缴纳土地增值税。
第四十八条自主管税务机关送达税务审核结论之日起三年内发生下列情形之一的，纳税人可一次性提出申请，调整清算税额，退还多缴的土地增值税税款：
(一)清算时未取得合法有效凭证而在清算后取得的；
(二)清算时未支付款项而在清算后支付的；
(三)清算时未能分摊的共同成本费用，清算后能够采用合理方法分摊的。
第四十九条纳税人在清算审核过程中转让房地产的，按清算申报时确定的单位扣除项目金额进行土地增值税尾盘申报，应于收到清算审核结论的次月15日内，按清算审核结论确定的单位扣除项目金额进行土地增值税尾盘更正申报。
第八章法律责任
第五十条纳税人未按规定期限预缴土地增值税，或未按规定期限缴纳清算审核确认税款的，或未按尾盘销售管理规定期限缴纳税款的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳金。
第五十一条纳税人未按规定办理项目登记、预缴申报、报送土地增值税涉税资料、土地增值税清算申报及尾盘申报的，由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关规定处理。
第五十二条完成土地增值税清算审核后，审计、财政等部门检查发现纳税人仍存在税收违法行为的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关规定处理。
第九章附则
第五十三条本办法未尽事项按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和现行土地增值税政策的有关规定执行。
第五十四条土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。
第五十五条本办法由国家税务总局内蒙古自治区税务局解释。
第五十六条本办法自2024年1月1日起施行，此前已受理清算申报，但未出具清算审核结论的，按本办法处理。《内蒙古自治区地方税务局关于印发<房地产开发企业土地增值税预征和清算管理暂行办法>的通知》(内地税字〔2005〕116号，国家税务总局内蒙古自治区税务局公告2018年第1号修改)同时废止。
关于《国家税务总局内蒙古自治区税务局关于发布〈内蒙古自治区土地增值税清算
管理办法〉的公告》的政策解读
一、背景意义
为加强土地增值税清算管理，规范土地增值税清算工作，国家税务总局内蒙古自治区税务局制定了《国家税务总局内蒙古自治区税务局关于发布〈内蒙古自治区土地增值税清算管理办法〉的公告》（以下简称《办法》）。《办法》对房地产开发项目管理、预征管理、清算申报、清算审核、核定征收、后续管理等环节做出了明确规定，规范了税务机关土地增值税征收管理工作，切实提升税法遵从度，保障纳税人合法权益。
二、制定依据
（一）《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则。
（二）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则。
（三）《中华人民共和国发票管理办法》。
（四）《税务规范性文件制定管理办法》（国家税务总局令第41号公布，第50号、第53号修改）。
（五）《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）。
（六）《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号，国家税务总局公告2018年第31号修改)。
（七）《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)。
（八）《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）。
（九）《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（2016年第70号）。
三、重点内容
（一）适用范围
《办法》适用于内蒙古自治区范围内房地产开发项目土地增值税清算管理工作。
（二）项目管理
《办法》第六条明确“纳税人应当在取得土地使用权，并获得《建设工程施工许可证》后30日内，向主管税务机关报送土地增值税项目登记信息，并在首次转让（预售）房地产次月起，按月报送项目的进度和变化情况”。
（三）清算申报
一是明确了土地增值税清算的条件；二是明确了“全部竣工”“已竣工验收”的条件；三是明确了纳税人办理清算手续的时限；四是明确了纳税人办理清算申报时需提交的资料。
（四）清算审核
一是明确了税务机关完成清算审核的时限；二是明确了清算审核中止的三种情形；三是明确了转让价格偏低的三种正当理由；四是明确了项目用地边界外符合条件的公共服务设施或其他工程支出可以计入取得土地使用权所支付的金额予以扣除；五是明确了取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的分摊原则及方法；六是明确了装修支出成本、公共配套设施成本的扣除规定；七是明确了转让生地、熟地、续建工程的扣除项目内容。
（五）后续管理
一是明确了纳税人办理补（退）税期限和尾盘申报期限；二是明确了尾盘申报的计算方法；三是明确了送达税务清算审核结论后，纳税人提出调整清算税额申请的三种情形。
四、理解难点
（一）如何确定土地增值税清算单位?
《办法》第八条规定，经国家有关部门审批或备案的同一项目，在24个月内规划、施工且纳税人按同一成本对象进行会计核算的，可将相关《建设工程规划许可证》确认的项目或分期开发的项目合并为一个清算单位。
举例说明：某房地产开发项目立项后，于2020年2月1日、3月1日分别报建取得两个《建设工程规划许可证》，其对应的项目分别于2021年7月、11月完成施工，且按同一成本对象进行会计核算。2022年起正式销售，于2022年6月、2023年11月分别达到清算条件。2023年接到主管税务机关清算通知后，纳税人提出合并清算的申请。根据《办法》第八条规定，经主管税务机关同意后，可以将《建设工程规划许可证》确认的房地产开发项目合并为一个单位进行清算。
（二）如何确定普通住宅标准？
根据《内蒙古自治区人民政府办公厅关于加强房地产市场监管规范房地产开发与经营活动的通知》（内政办发〔2022〕87号）第三条第七项规定，明确单套普通商品住房标准。住宅小区建筑容积率在1.0以上、建筑面积在144平方米以下（含144平方米）的单套住房为普通商品住房，享受相关优惠政策。
（三）《办法》第十五条第一项“已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”和第十五条第二项“取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的”在具体工作中该如何理解?
“或虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”是指已售建筑面积、视同销售面积以及用于出租与自用的可售建筑面积之和不小于总可售建筑面积的85%。
“取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的”起始时间为清算单位最后一份预售许可证取得时间。
（四）纳税人以出让方式取得国有土地使用权的，选用增值税一般计税方法计税的，清算时土地增值税应税收入如何确认？是否调整土地成本？
《办法》第二十三条规定，营改增后，转让房地产的土地增值税应税收入为不含增值税收入。根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（2016年第70号）第一条规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。
举例说明：某房地产开发企业为一般纳税人，选用增值税一般计税方法计税，以出让方式取得国有土地使用权。该企业取得销售房地产含税收入1490万元，当期允许扣除的土地价款为400万元。该企业按规定计算增值税销项税额为（1490-400）÷（1+9%）×9%=90万元,则该企业土地增值税清算收入为1490-90=1400万元。
以出让方式取得国有土地使用权的，不调整土地成本。
（五）有产权车位（车库、储藏室）的“产权”如何理解？
有产权车位（车库、储藏室）的“产权”是指经与政府相关部门确认，买受人能够办理“国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记”。
（六）国有土地使用权出让合同中明确约定，在项目用地边界外为政府建设并无偿移交的公共服务设施或其他工程发生的支出计入取得土地使用权所支付的金额允许扣除，补充协议是否认可？项目用地边界内配建的廉租房、公共租赁住房、经济适用房等如何扣除？
《办法》第三十条第三项规定，国有土地使用权出让合同中明确约定，在项目用地边界外为政府建设并无偿移交的公共服务设施或其他工程发生的支出，允许计入取得土地使用权所支付的金额扣除。如出具法律上认可的补充协议或具有同等法律效力的佐证资料，证明该项支出为取得土地的附加条件，则该支出可以计入土地成本扣除。
房地产开发企业通过招、拍、挂等方式取得国有土地使用权，签订的土地出让合同中明确约定需配建一定数量廉租房、公共租赁住房、经济适用房等并无偿移交政府相关部门的，其配建发生的支出，土地增值税清算时可参照《办法》第三十三条第五项“公共配套设施建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用予以扣除”规定处理。
（七）销售房地产时一并销售的“可移动家电家具、日用品、装饰品等”收入该如何处理？
《办法》第三十三条第三项规定“可移动家电家具、日用品、装饰品等”不属于装修范围，也不属于土地增值税征收范围，同时不计算收入和采购成本。
（八）清算时关于人防设施的不同情形如何把握？
人防设施的移交以是否取得《人防工程验收合格证》为依据。
依法配建的人防设施等公共配套设施转为其他用途，但全体业主或业主委员会实际享有其全部使用权、收益权的，可扣除成本费用。如将人防设施改建为车位、车库、储藏室等，全部由全体业主无偿使用的，可扣除成本费用。
纳税人处置人防设施（改建为车位、车库、储藏室等）取得的收入，不确认收入，其成本、费用不予扣除。
（九）清算时未支付的地价款和建筑安装工程费能否扣除？
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第一项“取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用”和第二项“建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费”的规定，取得土地使用权所支付的金额和以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，清算时作为扣除项目应同时具备以下条件：“实际发生”、取得“合法有效凭证”、实际“支付”。
（十）第三十四条第一项所称“提供金融机构证明”如何理解？
“提供金融机构证明”是指纳税人向具有贷款资质的金融机构借款、签订借款合同，且能够提供金融机构出具的利息结算单据或利息发票等证明的行为。
（十一）土地增值税清算申报税源信息采集时地方教育附加等税费如何填列？
《办法》第三十五条规定，与转让房地产有关的税金，包括纳税人缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金、印花税。以上税费中按照现行的土地增值税清算申报税源信息采集表设置，地方教育附加、水利建设基金以及印花税无对应填列栏次，目前暂定填列至教育费附加栏次。
（十二）《办法》第三十五条规定“与转让房地产有关的税金”中的印花税具体扣除范围是什么？
《办法》第三十五条规定“与转让房地产有关的税金”中的印花税，是指房地产销售环节的印花税。
（十三）如何理解同一清算单位中的取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本分摊扣除的计算方法？
《办法》第三十七条第二项规定“取得土地使用权所支付的金额按不同类型房地产可售建筑面积占总可售建筑面积的比例计算分摊”和“房地产开发成本按不同类型房地产可售建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊”，其中总可售建筑面积包含项目可售建筑面积以及《办法》第三十三条第五项规定“纳税人将未移交的公共配套设施转为自用、出租和其他用途”的建筑面积。
1.取得土地使用权所支付的金额（简称土地成本）分摊方法：
允许扣除的某类型房地产的土地成本=总土地成本×某类型房地产已售建筑面积/总可售建筑面积
2.房地产开发成本（简称房开成本）分摊方法：
允许扣除的某类型房地产的房开成本=房开总成本×
(总可售建筑面积+允许扣除的公共设施建筑面积)/总建筑面积×某类型房地产已售建筑面积/总可售建筑面积
备注：《办法》第三十三条第五项“纳税人处置利用人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入，不计算收入，不扣除成本、费用”。
举例说明1：某房地产开发企业以出让方式取得一宗土地53000平方米，缴纳的土地出让金和契税共26500万元；总开发成本33000万元。
项目总建筑面积110000平方米，可售面积85000平方米，其中：普通住宅42400平方米，非普通住宅40000平方米，其他类型房地产2600平方米；普通住宅已售41000平方米，非普通住宅已售38000平方米，其他类型房地产已售2400平方米。公共配套设施9800平方米，其中：房地产开发企业将3000平方米对外出租并取得收益，1000平方米未移交,800平方米为允许扣除的公配，以上全部为地上建筑；5000平方米人防设施改为供全体业主免费停车的车位。15200平方米地下车位（无法办理分户转移登记）已全部转让。
土地成本：
普通住宅允许扣除土地成本=26500×41000/(85000+3000+1000)=12207.87（万元）
非普通住宅允许扣除土地成本=26500×38000/(85000+3000+1000)=11314.61（万元）
其他类型允许扣除土地成本=26500×2400/(85000+3000+1000)=714.61（万元）
房开成本：
普通住宅允许扣除房开成本=33000×(85000+3000+1000+800+5000)/110000×41000/(85000+3000+1000)=13101.57（万元）
非普通住宅允许扣除房开成本=33000×(85000+3000+1000+800+5000)/110000×38000/(85000+3000+1000)=12142.92（万元）
其他类型允许扣除房开成本=33000×(85000+3000+1000+800+5000)/110000×2400/(85000+3000+1000)=766.92（万元）
举例说明2：某房地产开发企业以出让方式取得一宗土地53000平方米，缴纳的土地出让金和契税共26500万元；总开发成本33000万元。
项目总建筑面积110000平方米，可售面积100200平方米，其中：普通住宅42400平方米，非普通住宅40000平方米，其他类型房地产17800平方米（包含可办理分户转移登记的地下车位15200平方米）,已全部出售。公共配套设施9800平方米，其中：房地产开发企业将3000平方米对外出租并取得收益，1000平方米未移交,800平方米为允许扣除的公配，以上全部为地上建筑。另外，5000平方米人防设施改为车位并向业主出租。
土地成本：
普通住宅允许扣除土地成本=26500×42400/(100200+3000+1000)=10783.11（万元）
非普通住宅允许扣除土地成本=26500×40000/(100200+3000+1000)=10172.74（万元）
其他类型允许扣除土地成本=26500×17800/(100200+3000+1000)=4526.87（万元）
房开成本：
普通住宅允许扣除房开成本=33000×(100200+3000+1000+800)/110000×42400/(100200+3000+1000)=12817.66（万元）
非普通住宅允许扣除房开成本=33000×(100200+3000+1000+800)/110000×40000/(100200+3000+1000)=12092.13（万元）
其他类型允许扣除房开成本=33000×(100200+3000+1000+800)/110000×17800/(100200+3000+1000)=5381.00（万元）
（十四）如何运用层高系数法计算调整商业用房分摊的建筑安装工程费？
运用层高系数法计算调整商业用房的适用范围为权属登记证上列明用途为商业的房地产。
1.计算层高系数
（1）住宅平均层高=(∑(住宅建筑面积×住宅层高))/住宅总建筑面积
（2）设定住宅平均层高系数为1
（3）商业用房层高系数＝商业用房层高/住宅平均层高
2.计算总层高系数面积
（1）总层高系数面积=∑(某类型房地产可售建筑面积×某类型房地产层高系数)
（2）商业用房已售部分的层高系数面积＝商业用房已售建筑面积×商业用房层高系数
3.计算总可售建筑安装工程费
总可售建筑安装工程费=(总建筑面积-不可售建筑面积)/总建筑面积×总建筑安装工程费
4.计算不同类型已售房地产应分摊的建筑安装工程费
某类型已售分摊的建筑安装工程费=总可售建筑安装工程费×某类型已售房地产层高系数面积/总层高系数面积
举例说明：某房地产开发项目，开发总建筑面积20000平方米，其中：层高为2.8米的普通住宅4000平方米、层高为3米的普通住宅2000平方米,层高为3.2米的非普通住宅4000平方米,地上层高为6米的商业用房4000平方米,地下层高为4.5米的商业用房1000平方米，无法办理分户转移登记的地下车位1200平方米。清算审核认定，该项目总建筑安装工程费4000万元。上述除地上商业用房500平方米、地下商业用房200平方米未售外，其他可售面积已全部销售完毕。
1.计算层高系数
住宅平均层高=(4000×2.8+2000×3+4000×3.2)/(4000+2000+4000)=3（米）
地上商业用房层高系数=6/3=2
地下商业用房层高系数=4.5/3=1.5
住宅层高系数为1
2.计算总层高系数面积
商业用房已售层高系数面积=（4000-500）×2+（1000-200）×1.5=8200（平方米）
总层高系数面积=（4000+2000+4000）+4000×2+1000×1.5=19500（平方米）
3.计算总可售建筑安装工程费
总可售建筑安装工程费=(20000-1200)/20000×4000=3760（万元）
4.计算不同类型房地产已售面积分摊的建筑安装工程费
普通住宅已售面积分摊建筑安装工程费=3760×6000/19500=1156.92（万元）
非普通住宅已售面积分摊建筑安装工程费=3760×4000/19500=771.28（万元）
其他类型房地产已售面积分摊建筑安装工程费=3760×8200/19500=1581.13（万元）
(十五)如何理解工程质量保证金扣除的相关规定？
房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业规定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在清算时施工企业已就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额在规定比例内予以扣除；未开具发票的，扣留的质量保证金不得扣除。
根据《住房和城乡建设部财政部关于印发建设工程质量保证金管理办法的通知》（建质〔2017〕138号）第七条规定，发包人应按照合同约定方式预留保证金，保证金总预留比例不得高于工程价款结算总额的3%，工程质量保证金的比例以此为准。
（十六）建筑安装服务增值税发票备注栏填写有哪些要求？
纳税人取得建筑安装服务增值税发票应在备注栏注明建筑服务发生地所在县(市、区)及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额；纳税人取得的建筑安装服务增值税发票为全面数字化电子发票时，需正确填写特定信息“建筑服务发生地”、“建筑项目名称”等内容，无需在备注栏重复填写该信息。
（十七）如何理解纳税人调整清算审核结果的时限规定？
《办法》第四十八条规定，自主管税务机关送达税务审核结论之日起三年内发生下列情形之一的，纳税人可一次性提出申请，调整清算税额，退还多缴的土地增值税税款。送达税务审核结论的日期按照《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》相关规定确认。
（十八）违约金是否应纳入土地增值税应税收入？
纳税人因销售房地产收取的违约金、赔偿金、延期付款利息以及其他各种性质的经济收益，根据房地产销售是否实现，判断是否纳入土地增值税应税收入。购买方违约但房地产销售实现，应确认为土地增值税应税收入；销售未实现，不确认为土地增值税应税收入。
（十九）买一赠一的阁楼在土地增值税清算中如何处理？
以买一赠一形式销售无产权阁楼的，不征收土地增值税，在清算时不确认收入，不扣除相应的成本费用。
以买一赠一形式销售有产权阁楼的，阁楼与房屋为同一不动产权属的，应与房屋合并清算；阁楼与房屋为不同不动产权属的，应分别清算。
五、落实措施
本公告自2024年1月1日起施行。本《办法》施行后《内蒙古自治区地方税务局关于印发<房地产开发企业土地增值税预征和清算管理暂行办法>的通知》（内地税字〔2005〕116号，国家税务总局内蒙古自治区税务局公告2018年第1号修改）同时废止。各级税务机关应对本《办法》开展政策辅导，对落实过程中各种情况密切关注并及时跟踪，确保《办法》落实到位。
